Ở tuổi 40, Woo Jong Su đã có bốn căn hộ cao cấp ở Seoul chuyên dành cho thuê. Woo thực tế là sao thủ trong giới “đầu tư bất động sản”, Tốt nghiệp đại học luật, Woo đã nhiều lần thất bại cay đắng trong kỳ thi tuyển công chức ngành tư pháp. Để kiếm sống, Woo học nghề môi giới và mở công ty môi giới bất động sản. Nhờ kiến thức từ nhà trường và qua kinh nghiệm thực tế mà chẳng mấy chốc Woo thành triệu phú. Woo nói: “Kinh doanh bất cứ lĩnh vực nào cũng cần đến kiến thức. Không có kiến thức, bạn sẽ chẳng có cơ may thành công”.
Vài tháng trước khi chương trình xây dựng khu đô thị Asan được khởi công, Woo đã mua được một khu đất trống ở gần vùng quy hoạch này. Anh nói:
“Tôi đặt cọc 3 tỷ 300 triệu won nhưng chưa làm chủ quyền đất, một phần vì tôi cũng không có đủ tiền trả hết ngay một lúc. Lúc đó, tôi chỉ có một ý nghĩ duy nhất là phải bán mảnh đất đó đi”.
Vậy mà chưa đầy một tháng sau, Woo bán lại khu đất với giá 4 tỷ 400 triệu won, thu lợi ngay lập tức 33% trên vốn ban đầu, tức 1 tỷ 100 triệu won.
Đối tượng chính của đầu tư bất động sản là đất đai, nhà cửa hay các căn hộ. Tuy nhiên, xét về mức sinh lợi thì đầu tư vào nhà cửa không mang lại hiệu quả cao bằng đầu tư vào đất đai.
Những năm 70, giá đất mặt tiền đường quận Kang Nam vào khoảng 40 ngàn won/ pyoung, nhưng hiện nay đã vượt lên 45 triệu won/ pyoung. Chỉ trong vòng 30 năm, giá đất tăng 1.125 lần. Giả dụ, nếu thời điểm đó một người bỏ ra 8 triệu won mua 200 pyoung đất thì đến năm 2006, anh ta đã có 9 tỷ won trong tay!
Thế còn tình hình các căn hộ cao cấp thì sao?
Từ năm 1978, tòa nhà căn hộ cao cấp Hyundai thuộc Ap Ku Jung, quận Kang Nam, có giá 440 ngàn won/ pyoung. Cụ thể, giá một căn hộ diện tích 65 pyoung là 28 triệu 600 ngàn won, tức giá tăng 65 lần sau 25 năm.
So sánh tốc độ tăng giá của căn hộ (tăng 65 lần sau 25 năm) và giá đất cùng khu vực (tăng 1.125 lần sau 30 năm), ta thấy giá căn hộ tăng không kịp giá đất. Từ đó, bạn hãy luôn ghi nhớ rằng đất đai sinh lợi rất nhiều hơn nhà cửa.
Bây giờ, chúng ta sẽ nghiên cứu chiến thuật bán hàng đấu giá của Woo. Đây là phương pháp mang lại hiệu quả lớn nếu được sử dụng đúng đắn. Trong đấu giá bất động sản, bạn không được mua bán những bất động sản chưa được đăng ký quyền sở hữu. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu từ người bán sang người trúng đấu giá được thực hiện trực tiếp tại cơ quan đăng bộ kèm theo đề nghị đăng ký của tòa án đấu giá. Thoạt nghe ai cũng nghĩ rằng như thế là chặt chẽ nhưng kẽ hở nằm ở chính phương pháp “bán hàng đấu giá”.
Ở Hàn Quốc, việc bán bất động sản qua đấu giá cũng giống như bán bất động sản được cấp phát và chiếu theo luật pháp hiện hành và hành động này không trái pháp luật. Nói một cách dễ hiểu hơn, sau khi trúng đấu giá, trong vòng 45 đến 60 ngày trước khi thanh toán hết số tiền còn lại, bạn có thể bán bất động sản ấy cho người khác một cách hợp pháp.
Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng từ năm 2004, lợi nhuận thu được từ đầu tư bất động sản phải chịu thuế thu nhập chuyển nhượng cao hơn, làm tỷ suất lợi nhuận giảm đi. Tuy nhiên, việc kinh doanh bất động sản trúng đấu giá vẫn là cách đầu tư hợp pháp, tương đối dễ thực hiện, vốn ít nhưng lợi nhiều.
Nhà đầu tư nổi tiếng châu Âu Andrey Costella nói như sau:
“Tôi không thể trở thành bộ trưởng bộ tài chính. Tôi không muốn trở thành chủ ngân hàng. Tôi chỉ là một nhà đầu tư. Để trở thành nhà, đầu tư bạn không nhất thiết phải biết quá nhiều về tất cả mọi thứ. Nhưng trong những khoảnh khắc quan trọng và mang tính quyết định, bạn nhất định phải có khả năng đánh giá chính xác đối tượng mà mình quan tâm và ra quyết định đúng đắn”.
Riêng Woo giải thích như sau:
“Trong bất cứ lĩnh vực kinh doanh nào cũng có sự tồn tại của đầu cơ và ranh giới giữa nó và đầu tư rất mong manh. Cho nên, muốn kiếm được nhiều tiền, bạn phải hiểu rõ hai khái niệm này và quan trọng hơn hết, bạn cần có vốn hiểu biết pháp luật cao”.
Giữa khái niệm đầu cơ và đầu tư còn nhiều điều rất mập mờ. Nói chung, đầu cơ là không nạp thuế mà thu vào khoản lợi rất cao chỉ trong một thời gian ngắn. Vậy vấn đề đặt ra là vẫn đóng thuế nhưng có thu lợi trong thời gian dài có được gọi là đầu tư không?
Thật ra, đây chính là kiểu đầu tư “đẻ trứng”. Nếu bạn không thể có được quyền sở hữu 100% số đất nằm trong quy hoạch thì hãy cố gắng mua một miếng đất nhỏ nằm trong khu vực đó. Khi giá đất lên, bạn sẽ bán đi và thu về một khoản lợi đáng kể. Quy trình này được gọi là “đẻ trứng” và tất cả chỉ chờ ngày “trứng” nở thành “con”.
Sau khi “trứng” nở thành “con” – hành động nộp thuế, thì quy trình của bạn được xem là đầu tư, tuy trong đó vẫn ẩn chứa bóng dáng của đầu cơ. Tại Hàn Quốc, thu lợi bất chính do lợi dụng hoàn cảnh khó khăn của người khác, hoặc lợi dụng bên thứ ba đều bị truy tố hình sự với khung hình phạt cao nhất là 3 năm tù và phạt 10 triệu won.
Năm 2003, một nhân viên của công ty môi giới vùng bắc Seoul nhận 350 triệu won, cao gấp 174 lần thời giá lúc đó, để chuyển vỏn vẹn 3m2 đất cho một tổ hợp công ty tái kiến trúc và bị phạt tù vì tội thu lợi bất chính.
Năm 2004, một chủ nhà nắm được thông tin có một công ty xây dựng nhà ở sắp tiến hành mua khu vực của ông ấy để xây dựng chung cư cao cấp. Mức đền bù mà ông ấy đưa ra là 3 tỷ 260 triệu won, trong khi giá thị trường tại thời điểm đó cho căn nhà của ông chỉ là 1 tỷ 47 triệu won. Khi xét xử vụ án này, tòa án Seoul kết tội “thu lợi bất chính” và tuyên phạt 10 tháng tù giam. Nói cách khác, người đàn ông kia chấp nhận sống sau song sắt nhà tù trong 10 tháng để đổi lấy 2 tỷ 200 triệu won.
Cũng trong năm 2004, tại Chon An, một số người yêu cầu một công ty xây dựng phải trả 4 tỷ won cho diện tích đất mà họ đang sở hữu với giá trị thực chỉ là 450 triệu won. Khi người mua khởi kiện hành động thu lợi bất chính này, tòa án thành phố Dae Jeon lại chỉ xử vô tội. Vậy trường hợp nào thì việc “đẻ trứng” được xem là đầu tư?
Đó là cơ sở ra phán quyết của tòa án. Sở dĩ Tào Dae Jeon tuyên những người dân nọ “vô tội” là vì họ không biết trước thông tin về kế hoạch xây dựng của công ty kia.
riêng tỷ phú Woo sử dụng phương pháp này theo một cách khác. Woo mua 5 pyoung đất với giá 10 triệu won trong một khu đất có khả năng được quy hoạch để xây dựng chung cư cao cấp. Sau đó anh mang mảnh đất đó “thế chấp” cho một người bà con tên A để lấy 1 tỷ won.
Và công ty có giấy phép xây dựng chung cư đến gặp anh thương lượng để mua lại mảnh đất 5 pyoung. Nhưng dù mua được miếng đất của Woo, công ty nọ phải có trách nhiệm thay Woo giải thế chấp với A. Như thế họ phải chi ra 1 tỷ won cho A để lấy mảnh đất 50 triệu won của Woo.
Vì việc kết luận một hành động đầu tư nhà đất có phải là “đầu cơ” hay không là rất khó, nên các triệu phú trẻ thường tận dụng triệt để phương pháp này.